4月20日付けの中日新聞朝刊にリースバックの記事が掲載されていました。ご紹介させていただきます。

 

　自宅を売却した後、買主に賃料を払いながら住み続ける「リースバック」の利用が、高齢者世代を中心に増えています。

住み慣れた家を離れずに老後資金の確保や住み替えの準備ができる一方、契約の仕組みは複雑で「落とし穴」も多いです。

トラブルも起きており、専門家は「慎重な検討が必要」と指摘しています。

 

「長短」知って慎重に選択

 

　リースバックとは、自宅を売却し、その後は毎月家賃を支払って、自宅に住み続けるという契約の形です。

不動産業者や貸金業者などが取り扱っています。

国土交通省のアンケートによると、リースバックを扱う30社の取扱件数は、2018年が930件、19年は1228件、20年（11月時点）が911件。現在も増加傾向だそうです。

 

▲長く住むと損？

 

　利用者は、高齢者夫婦世帯が73.3％、高齢者単身世帯が66.7％（複数回答）と、シニア層が目立ちます。利用の動機は「生活資金の確保」、「住宅ローンなどの債務の返済」、「高齢者施設への入居資金」の順に多いです。

住み替え時のつなぎや、相続のために住宅を現金化する目的での利用もあるようです。

　不動産取引に詳しいファイナンシャルプランナーの水野さんによると、仲介業者に買い手を探してもらう一般的な売却より、比較的短期間でまとまった資金が得られるのが利点の一つです。

利用できる年齢や資金の使い道の制限もありません。

ただ、水野さんは「利用者にとってはデメリットも多く、契約は注意深くする必要がある」と指摘します。

　まず注意すべき点は、売却価格と月々の家賃のバランスです。

水野さんによると、リースバックでの買取価格は、相場の七割前後にとどまることが多いです。

一方で、家賃は「一般的に同じ地域、条件の賃貸物件よりも割高になる」。

売却後、数年で家賃の合計が売却価格を上回るケースもあるといい、水野さんは「長く住むほど、結果として損をする恐れがある」と話しています。

 

▲見積もりを比較

 

　契約形態にも要注意です。

リースバックでは賃貸について「定期借家契約」を結ぶことが多いです。

２～３年などの契約期間が決まっており、再契約を断られたり、再契約時に家賃が上がったりすることも。

再契約前に業者が住宅を転売し、新たな貸主から再契約を断られることもあり得ます。

水野さんは「業者は自宅に住み続けられるとうたうが、実際は希望通りの期間いられるとは限らない」と話します。

　また、所有権が業者側に移るため、修繕やリフォームも自由にできなくなります。

一方で、契約内容によっては利用者側が修繕費の負担を求められる場合もあります。

　自宅の「買い戻し」ができるとアピールする業者も多いが、一般的に買い戻し価格は売却価格より高くなります。

業者によって買い戻せる条件や期限も異なります。

水野さんは「リースバックを使う際は契約前に複数社から見積もりを取り、契約書をよく確認することが必須」と強調します。

　自宅に住み続けて資金を得る方法はほかに、自宅を担保に融資を受ける「リバースモーゲージ」や、通常の売却を選んで引っ越し時期を業者と交渉する手もあります。

水野さんは、リースバックについて「住宅ローンの返済に充てたい場合や老人ホームに移る際などに、あくまで最終的な選択肢として考えるのがいいのでは。自宅に住み続けたい人にとってはデメリットが大きい」と話します。

 

 

リースバックのメリット・デメリット

　　《メリット》

　　　・比較的短期間で売却資金が得られる

　　　・年齢や資金の使い道に制限がない

　　　・固定資産税や修繕積立金の負担がなくなる

　　　・近隣に気づかれずに自宅を売却できる

　　《デメリット》

　　　・売却価格が相場より低い傾向

　　　・毎月の家賃は相場より高い傾向

　　　・家賃の改定や退去のリスクがある

　　　・修繕やリフォームがしにくくなる

　　　・買い戻す場合は売却価格より高くなる

　　　・クーリングオフできない

 

専門家ら呼びかけ　「第三者に相談を」

　リースバックを巡っては、消費者トラブルも起きている。

国民生活センターによると、「自宅を訪ねてきた業者に迫られ、よく分からないまま契約してしまった」

「高額の解約金を求められた」など、高齢者からの相談が目立ちます。

　リースバックの場合、利用者は自宅の「売り手」になるため、消費者を保護する制度であるクーリングオフの対象とならず、無条件で契約を解除できません。

また、解除する場合は違約金を求められることが多いです。

　日本消費生活アドバイザー・コンサルタント・相談員協会金融教育委員会の内田さんは「不動産取引はただでさえ複雑で、ライフプランへの影響もとても大きい。契約時はその場で決めず、家族や第三者に必ず相談を」と呼びかけています。

　国交省はトラブル事例や契約時の注意点をまとめた「住宅リースバックに関するガイドブック」をホームページで公開しています。