今回は、いつも掲載させていただいてます「KINZAI」から、リバースモーゲージについての記事がありましたので、ご紹介させていただきます。

 

 

　《資産の大部分が自宅（持ち家）である高齢者に対するリバースモーゲージ》

 

 

　Ａさん（80歳）と妻Ｂさん（78歳）の夫婦は、それぞれ年金受給者で2人暮らしである。Ａさんは大手メーカーの技術者として長年働いた後も、専門的な知識を買われて翻訳のアルバイトを行っている。Ａさんの子2人（長女Ｃさん、二女Ｄさん）は、結婚してそれぞれ夫名義の自宅に暮らしている。

　Ａさんの自宅（戸建）は借地であったが、貯金と退職金を切り崩して12年前に借地権を買い取ったため、手持ちの資金のほどんどがなくなり、Ａさん夫婦は年金収入とＡさんのアルバイト収入で細々と暮らしていた。そのため、建物を修繕する余裕がなく老朽化は激しくなっていた。そのような状況の中、自宅を襲った大型台風によって建物が大きく損傷を受けたため、自宅のリフォームを迫られた。地元のリフォーム業者からの見積りをとると、工事には最低でも700万円程度が必要だとわかった。さらに、長女Ｃさんは夫と農場を営んでいるが、台風で被害を受けて収入が減少、二女Ｄさんも自身で経営する雑貨店の資金繰りが苦しい状況にあり、子どもたちからの資金援助を受けるどころか、逆に資金援助を求められている。

 

 

1.現状の把握

 

　Ａさんへのリフォームローンの融資は、Ａさんの年齢、年金収入の額から考えると難しい状況である。Ａさん夫婦の生活に金銭面での支障はないが、臨時的な支出（医療費・冠婚葬祭等）と固定資産税の支払いが重なる月は資金繰りが苦しくなる。子どもたちからの資金援助は期待できず、逆に支援が必要な状況である。そこで、高い資産価値のある自宅を担保にして、そこにＡさんが住み続けながら融資を受けるリバースモーゲージを考えてみることとした。

 

 

2.リバースモーゲージとは

 

　リバースモーゲージとは、いわば「逆の住宅貸付」を意味する。「住宅貸付」が購入不動産を担保に購入代金を融資し、月々元利金を回収していく仕組みであるのに対して、リバースモーゲージは既に保有している住宅とその敷地を担保に、生活ゆとり資金（介護費・医療費・高齢者施設利用料等）を毎月定額で終身融資を続け、債務者死亡後に不動産を処分して回収することを基本とする仕組みである。

 

　本来、老後のゆとりある生活を支援するのがリバースモーゲージの趣旨である。そのため、定時定額で年金支給のように融資を実行してくべきと考えられることが多いが、自宅を住みやすくするためのリフォーム工事費や、高齢者向け施設に入居するとき必要となる一時金などを目的とする融資の需要が高まってきている。

 

　リバースモーゲージには、①利息元加型と②利払い型の2つの方式があり、メリット・デメリットがある。

 

　リバースモーゲージの制度趣旨に照らして、融資期間は終身とするのが一般的である。融資申込時の年齢制限については、金融機関でまちまちである。「80歳まで」などと年齢上限を設けているところが多いが、逆に「70歳以上」と最低年齢を制限しているところもある。

 

　金融機関の間では、リバースモーゲージはリスクの高い商品と位置付けられており、融資利率は総じて比較的高い。金融機関によってかなりの差があるが、利用希望者はそれぞれの制度内容や取扱方法などを比較して、ニーズにマッチした商品を選択すべきである。

 

 

3.リバースモーゲージのリスク

 

　1.金利上昇リスク

　リバースモーゲージを利用する期間は終身とされ、長期にわたるのが一般的である。この場合、金融機関は将来の金利変動に備え、融資期間中に利率を変更できる「変動金利」を適用するのが通例である。しかし、「変動金利」の借入れには、市場の長期金利などが上昇すると融資期間中に金利が上昇し、融資上限額が見直されて融資がストップしたり、利払いの負担が増えて支払えなくなったりするリスクが考えられる。通常の住宅ローンでは、返済期間を延長して返済負担を軽減する条件変更の道があるが、リバースモーゲージはもともと終身を融資期間としているので、融資期間ではリスクを吸収できない。従って、入口の段階で金利上昇に備えたシミュレーションを行うなどして、融資金額を決定すべきである。

 

　2.不動産価格の下落リスク

　リバースモーゲージは最後に融資残高を全額回収するため、担保不動産を処分する。その処分額が融資残高を超えなければ回収が滞りかねない。不動産市場価格が想定より下落すると、当初の見込みよりも安い値段でないと売却できなくなる。そこで、当初融資金額の決定に当たっては、十分な担保掛け目を見て価格下落に備える必要がある。

 

　3.長生きリスク

　これは、「利息元加型のリバースモーゲージ」について考えられるリスクである。リバースモーゲージは、一定期間長生きして亡くなった後に、自宅が処分されて融資残高が完済されることを想定している。しかし、その想定以上に長生きすると、まだ存命中であるのに融資残高が融資上限に到達し、自宅を処分しなければならなくなることも考えられる。これがいわゆる「長生きリスク」である。そこで、融資期間を100歳までとするなど、計算上の融資期間を長く設定する工夫が必要である。

 

　4.円滑な処分リスク

　リバースモーゲージは担保不動産の処分が必須だが、相続人の都合で物件処分が滞ってしまうと回収が遅延してしまう。このリスクを回避する措置として、リバースモーゲージの入口で、担保不動産を信託会社に信託し、担保物件の所有権を債務者から切り離し、物件処分と融資完済を信託目的に明記する方法をとる金融機関もある。このようにすれば、物件処分の権限は信託会社にあり、信託会社が信託目的に従って粛々と担保不動産の処分手続きを進めることになる。

 

 

4.実行効果

 

　リバースモーゲージによる借入れをすることで、Ａさん夫婦は自宅のリフォームが実現できて、子2人への資金援助も可能になった。また、当初最低限のリフォームのみで進めていたが、台風被害による火災保険金約140万円（業者代行により請求額の満額）を受け取ることができたため、その他の傷んでいた箇所を高めることができた。生活面においては、毎月16万円が夫婦二人の年金収入に加わることで臨時的な支出にも対応できるようになり、趣味の旅行を満喫できるようになった。

　仮にＡさんの妻Ｂさんが夫Ａさんと死別した場合、その後は自宅を売却して一括返済を行うか、引き続き自宅に住み続けるために、妻Ｂさんによる借り換えをするかのどちらかを選択することになる。Ｂさんは申込みの段階において自宅を売却して売却代金によりリバースモーゲージを返済して、残りの資金で施設に入居することを望んでおり、子との同居は考えていないという。

 

 

5.他の事例

 

　Ａさんの友人Ｓさん（85歳）は、西日本豪雨による水害で約5500棟が全半壊した岡山県の倉敷市に住んでいる。Ｓさんは大きな家屋被害を受けた吉備地区の自宅に住めなくなり、加入していた保険は水害補償の対象外で立替資金もなかったため、県が提供する仮設住宅での生活を余儀なくされていた。ところが、その1年後に元の土地に自宅を再建することができた。Ｓさんは「地元の信金に相談して、住宅金融支援機構と連携して融資するリバースモーゲージ商品である「リ・バース60」を提案され申し込んだ。そのおかげで自宅を再建して戻ることができた」という。

 

 

 

　自宅が持ち家の場合、リバースモーゲージは老後資金を捻出する方法の有力な選択肢の一つといえます。

ただ、今お住いのご自宅の評価額によっては、必要な資金を融資してもらうことが難しい場合もあります。

もし、どうなんだろうと気になる方は、是非金融機関に相談してみてください。

ご紹介の事例のように、お考えの通りの融資を受けることができれば、住み慣れたご自宅で趣味も満喫しつつ、楽しい老後になりそうです。

 

　他にも不動産に関するお悩みなどございましたら、ご連絡ください。