今回もKINZAIから一部を抜粋して掲載したいと思います。

 

はじめに

　近年の都市部への人口集中により、都市部における不動産の需要はますます高まっています。そのため、都市部およびその近郊では、次々とマンション等の建築が進められています。地主の所有している土地が「更地」ならば問題ありませんが、既に古いアパート等が建っており、賃借人が住んでいるという場合も数多くあります。従って、賃借用の物件を建て替えるためには、賃借人に退去してもらう必要があるのです。

しかし、「賃借人の退去」は、少しでも対応を間違えると、相場よりも高額の立退料を支払わざるを得なかったり、明け渡しまでに長い時間がかかるという難しさがあります。

 

賃貸借期間満了による賃貸借契約の終了

 

（1）賃貸借期間を満了させる理由

　賃貸借契約は、「賃貸借契約の期間の満了」によって終了することが一般的です。しかし、居住目的で土地や建物を賃貸する場合は、借地借家法の適用がありますので、土地の場合は、賃借人の更新請求時等に賃貸人が異議を述べるか、建物の場合は、期間満了の1年前から6ヶ月前までに賃貸人が更新をしない旨を通知しなければ、賃貸借契約は自動的に更新されてしまいます。そこで、賃貸人は異議を述べたり更新拒絶の通知をしたりしなければならないのですが、このような異議や通知には、「正当の事由」が認められる必要があります。

　すなわち、賃貸借契約を終了させるには、①賃貸借期間が満了しただけではなく、②賃貸人から賃借人に対して異議または通知を行う必要があり、さらに、③当該異議または通知には正当な事由が認められなければ、賃貸借契約を終了させることができません。地主の方の中には、「契約書に書いてあるとおりに事前に通知さえすれば、期間どおりに賃貸借契約は終了する」もしくは「契約書に事前に通知をすれば、正当事由の有無にかかわらず期間どおりに終了すると書いておけば大丈夫」と考えている方もおり、「正当事由が必要」ということまで知らない方が多くいます。しかし、借地借家法9条および30条の規定により、借地借家法に反する特約で賃借人に不利なものは無効とするとされていることから、当該特約は「無効」となりますので注意が必要です。

 

（2）正当事由とは何か

 

　この「正当事由」とは何かという点ですが、具体的には、「賃貸人と賃借人のいずれかが当該物件を使用する必要性が高いか」を比較衡量し、賃貸人が当該物件を使用する必要性が認められる場合に「正当事由がある」ということになります。

　賃借物件の建て替え案件では、賃貸人が当該物件を取り壊して新たなマンションを建てるので、賃貸人自身が住むわけではありません。賃貸人が賃借物件の建て替えを行う目的は、「税金の軽減」や「収益率の向上」であり、死活問題というほどではないと考えられます。一方で、賃借人にとっては、家とは生活の本拠であり、賃貸人のビジネスという一方的な事情で住むところを追われることは、基本的には許し難いものですので死活問題といえます。

　賃借物件の建て替え案件では、賃貸人（地主）サイドは圧倒的に不利な状況からスタートしているということを、まずは理解する必要があります。

 

（3）正当事由を補完する要素としての立退料

 

　このように、賃貸人にそこまで大きな正当事由は通常は認められないことから、他の要素によって正当事由を補完する必要があります。例えば、「本来は100％の正当事由が必要だが、本件は70％しか充足していないので、残りの30％は金銭で補ってもらおう」というイメージです。

このような理由により、正当事由を補完するために支払われるものが、いわゆる「立退料」です。

　それでは、この「立退料」の相場はどの程度なのでしょうか。結論からいえば、立退料の明確な相場はありません。しかし、それでは賃借人との交渉の際にいくらの金額を提示すればよいか分かりませんし、賃借人から要求された立退料が妥当か否かの判断もつきません。立退料の計算にあたって比較的よく用いられる計算式があります。

とはいっても、結論には幅があり、実際、賃貸人と賃借人で同じ計算式を用いたにもかかわらず、算出された立退料の額に大きな開きがあるという事例はよくあります。

　それでもこのような計算式を用いることの意義は、賃貸人と賃借人との主張を比較できることにあります。例えば、賃貸人が予算の関係で「立退料は〇円が上限」とし、賃借人が今後の生活を考えて「立退料は賃料の〇ヶ月分」とした場合、これでは両者の主張のどちらに正当性があるか等の比較が全くできません。両者が同一の指標を用いることで、同じ土俵で議論ができ、論点を「正当事由の充足割合」に絞って交渉することができることから、このような計算式を用いることには意義があるといえます。

 

　

　この続きは、また次回