超高齢化社会に突入した日本は『大相続時代』を迎えており、相続開始前の「事前の備え」に大きな関心が寄せられています。しかし、財産調査の過程で、自身の土地または親の土地が、何代も前の先祖の登記名義のままになっているということが判明することがあります。このような場合、一定の要件を満たせば、時効取得を原因として移転登記手続きをすることができますが、社会的に十分に活用されていないのが現状です。そこで、時効取得による移転登記手続きについて、概説します。

 

1.登記を自己名義にする方法

 

（1）事例の紹介

　・父親、母親、自分の3人家族は、先祖代々引き継いできた自宅土地に居住。

　・父は、1999年4月1日に他界。

　・父の相続人は、母親と自分の2人のみ。

　・母親と自分は1999年7月1日に遺産分割協議を行い、本件土地を含む、父親所有の不動産は全て自分が相続する事となった。

　・この際、父親所有の不動産については、全て自分名義に移転登記をしたはずであるが、本件土地については登記手続き漏れしていた。

　・従って、本件土地については登記手続き未了のまま、現在に至る。

　・もっとも、自分は自身が正当に本件土地を相続したと考えており、本件土地の管理や、固定資産税の支払い等を続けてきた。

　・自分は、自身も高齢になったことから財産の整理・把握を始めたところ、本件土地の登記が、先祖であるA名義のままとなっていることが判明した。

　・なお、Aの長男がBであり、Bの長男がCであり、Cの長男が父親である。

 

　（2）遺産分割協議書を用いた登記手続き

　父親の相続人である母親と自分との間で遺産分割協議が成立したとしても、自分は本件土地の登記を自己に移すことはできません。なぜなら、父親は本件土地の登記を有していないため、いくら「父親の不動産は自分が取得する」という内容の遺産分割協議書があったとしても、移転登記のしようがないからです。

　このような場合に、代々の遺産分割協議書が必要となります。

しかし、先祖の作成した遺言書や遺産分割協議書が全てきちんと保管されているというケースは極めてまれでしょう。

 

2.遺産分割協議書の作成

 

　（1）原則的な手続き

　このように、遺言書や遺産分割協議書を紛失している場合、原則として、遺産分割協議書を作成し直す必要があります。

　Aの相続人が故人である場合は、Aの相続人の相続人が遺産分割協議書の作成主体となります。この作業を現在存命中の相続人にたどり着くまで行う必要があります。

 

　（2）遺産分割協議書作成の困難性

　このように相続人をたどっていくと、相続人の数が100名以上を超えることも決して珍しくありません。相続人が100名以上であろうと、自分は、相続人全員から遺産分割協議書に署名・押印をしてもらわなければなりません。

　遺産分割協議書は、仮に99人分の署名・押印を集めても、最後の1人から拒否されてしまえば、当該遺産分割協議書を用いて登記手続きを行うことはできません。

 

3.時効取得を理由とする判決による登記

　1.他の相続人の協力が不要

　2.時効取得の要件

　①20年間、②所有の意思をもって、③平穏・公然と、④他人の物を、➄占有し⑥事項を援用することです。

 

　※「所有の意思」とは、「権利の性質から客観的に判断して、所有者としての所持」があることをいいます。本件の自分は、自身が本件土地を相続したと信じ、本件土地の管理や固定資産税等の支払いを行っています。従って、権利の性質から客観的に判断して、自分は本件土地を所有者として所持しているので、「所有の意思」があったといえるでしょう。

　※「平穏・公然」とは、「暴力的に占有を奪ったりせず、かつ占有を隠匿していないこと」をいいます。

 

4.訴訟提起手続

 

　（1）訴訟提起する必要性

　自分は、自分と母親を除く、Aの相続人全員を被告として、訴訟提起をすることになります。

　時効を援用しても、取得時効の効果は確かに発生しますが、登記手続きまでできません。登記手続きは登記権利者（自分）と登記義務者（100名以上いるAの相続人）による共同申請によって行うのが原則だからです。

 

　（2）訴訟提起にあたり留意すべき事項

　A.戸籍の附票

　B.相続人への手紙

　C.司法書士による訴状のチェック

 

　（3）判決後の手続き

　裁判所から無事判決が出されたら、それらの書類も含め登記申請に必要な書類一式を法務局に提出すれば、登記をAから自分名義に移転することが可能となります。

 

 

　以上、「KINZAI」の記事から一部を掲載させていただきました。

　相続登記をされずに、そのままの方が多いかと思われます。時が経てばたつほど、相続後の移転登記が大変になってしまいます。

　今回は、このような方法もあるという内容をご紹介いたしました。参考にしていただければと思います。

　不動産に関しましては、色々そのままになってしまっていることも、多々あるかと思います。何か気になることがございましたら、是非、ご相談ください。