2017年2月に亡くなった母が、生前に1人で居住していた築50年以上経過した自宅土地建物（以下「実家」）があります。母の法定相続人は私を含め子3人（私、弟、妹）ですが、まだ実家については遺産分割を行っておりません。

弟と妹は遠方に住んでおり、全員で売却手続きを進めることが難しいため、先日、相続人間で話し合った結果、私が窓口として売却手続きを行い、売却後、その代金から譲渡費用を除いた残りを3等分することで話がまとまりました。後日、不動産屋に実家について査定を行ってもらったところ、7500万円くらいで売れ、6000万円くらい譲渡益が出そうだと提案されました。

　実家の売却益に関しては、「被相続人の居住用財産にかかる譲渡所得の特別控除」（以下「空き家特例」）が使えるのではないかと考えています。この制度を使う場合、これから手続きを進める上で注意すべき点を教えてください。

 

《税務上の取り扱い》

　相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を、2023年12月31日までの間に売却し、一定の要件を満たすときは、譲渡所得の金額から1人当たり最高3000万円まで控除することができる空き家特例が適用できます。

　空き家特例を受けるための主な要件は下記の通りです。

 

（1）被相続人居住用家屋とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の三つの要件すべてにあてはまるもの（主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限ります）を言います。

①1981年5月31日以前に建築されたこと。

②区分所有建物登記がされている建物でないこと。

③相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

 

（2）売却した人が、相続または遺贈により被相続人居住家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。

 

（3）相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸し付けの用または居住の用に供されていない被相続人居住用家屋（一定の耐震基準を満たすもの）をその敷地と共に売るか、もしくは、被相続人居住用家屋の全部の取り壊しをした後にその敷地を売ること。

 

（4）相続の開始があった日から3年を経過する日に属する年の12月31日までに売ること。

 

（5）売却代金が1億円以下であること。

 

（6）売却した家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など、他の特例の適用を受けていないこと。

 

（7）同一の被相続人から相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等について、本特例の適用を受けていないこと。

 

（8）親子や夫婦など特別の関係のある人に対して売却したものでないこと。

 

《今回のケース》

　空き家特例は年々利用者が増えており、節税の効果も大きいので、適用可能な方はぜひ利用していただきたい特例です。他方、この特例は要件が多く、相続発生後の手続きの進め方によっては、適用が受けられなくなってしまうケースもあります。

　ご相談の内容から、前述の適用要件の中の（1）家屋の要件、（5）売却の要件、（6）、（7）、（8）の要件は満たしているように思います。そうすると、（2）、（3）、（4）の要件を満たすように手続きを進めていくという点がポイントとなります。

　まず、（2）の要件ですが、この特例は相続によって実家の土地建物の両方を取得した人が対象となります。築50年以上経ち、実質無価値である上、解体手続きもスムーズに進められるため、建物は1人のみが引き継ぎ、価値のある土地のみ3等分するという形で分割してしまうと、建物を引き継いだ1人のみしか特例の対象になりません。建物についても3人が共同して相続したという形を取ることが必要です。

　次に（3）の要件ですが、実務的には建物を取り壊した上で、土地のみ売却するケースがほとんどです。土地のみの売却の場合、建物を売主側で売却時までに取り壊しておかなければなりません。不動産取引の中で、建物を残した状態で引き渡しを行い、後日、買主側で取り壊すというケースもありますが、このような取引を行うと要件を満たさなくなります。

　最後に、（4）の要件ですが、この特例は相続があった日から3年を経過する年の年末までに売却することが条件となっています。お母様は2017年に亡くなられていますので、2020年の12月31日までに売却を行わないと適用が受けられません。

 

 

※売却後の手続きなど、詳しくは税理士・会計士の先生にご確認ください。

Kinzaiから一部抜粋して紹介させていただきました。