《質問》

　Ａから土地を売って欲しいと頼まれたため、登記簿を調べたところ、その土地の所有名義はＡではなく、Ｂであることがわかりました。Ａの話によれば、「Ｂから土地を買い取り、まだ移転登記をしていないが権利証があるから問題はない。」といわれました。

　このような場合、ＡとＢのどちらが売主となるでしょう。

1.問題点

　登記名義人と真実の権利者が異なる場合どちらを売主とすればよいか、真実の権利者を売主とした場合、所有権移転登記は真実の権利者の名義となっていないことから、登記名義人から買主に対し、いかなる方法により所有権移転登記をすべきかが問題となります。

2.真実の所有者と登記名義人の関係

　民法では不動産を取得した者は必ず登記をしなければならないという原則は採用していません。よって、登記名義人と真実の所有権者は必ずしも一致しません。実際にも、不動産を譲り受けたものが何らかの理由により移転登記を受けていないというケースは少なくありません。

　また、民法では、登記名義人が真の所有権者でなければ、買主が登記名義を信用して登記名義人から不動産を譲り受けても所有権を取得できないとして、登記には公信力を認めていません。よって、ご質問のように登記名義人と真実の所有権者が一致しない場合には、原則として買主は真実の所有権者を売主としない限り所有権を取得できないことになります（判例上、買主の善意無過失を条件として、虚偽登記を通謀虚偽表示に準じて保護される場合があります。）。

3.登記名義の必要性

　買主が真実の所有権者から不動産を譲り受けたのであれば、それによって買主は所有権を取得することになりますが、買主が移転登記をしない限りその所有権を第三者に主張できないという制約を受けます。すなわち、仮に売主がさらに第三者に同じ不動産を譲り渡し、第三者が先に移転登記を受けた場合には、買主はその第三者に対しては不動産の所有権を取得できないことになります。よって、買主は完全な所有権を得るためには、売買契約の締結のほかに所有権移転登記を受ける必要があります。

　真実の所有者と登記名義人が異なる場合には、登記名義人から確実に登記名義を受けられるようにしておく必要があります。

《回答》

　本件土地の真実の権利者はＡと思われますから、Ａが売主となります。ただ、Ａは権利証を持っていますが、権利証はあくまで所有権者であることを事実上推定させるものに過ぎません。

　平成16年法律123号の不動産登記法の改正により、所有権移転登記をする上では必ず登記原因証明情報を提供しなければならなくなったことから、Ａから所有権移転登記を受けるためには、その前提としてＡを名義人とする真正な登記名義の回復を原因とする登記をする必要があります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　新日本法規より

　不動産に関しますお悩みなどございましたら、お聞かせいただければと思います。