土地は『負』動産へ豹変⁉

 

　取引や利用が進まず、放置されたままの不動産が各地で休眠状態に陥っています。わが国の空家率は過去最大に達し、また、所有者不明土地も増加しているのです。

所有者不明土地問題研究会の推計によると、その合計面積は約410万ヘクタールにのぼり、九州の面積（約368万ヘクタール）を上回る規模にまで膨れ上がっています。なお、同研究会は2016年時点での経済損失を約1800億円と試算しており、2040年には約3100億円にまで拡大すると見込んでいます。課税や管理コストなどの負担が足かせとなり、不動産が『負』動産へと豹変しているのです。

 

　その一因として、東京一極集中の弊害を指摘する声は少なくありません。公示価格を見ると、調査地点ベースでは全国の調査地点（2万5466地点）の34％の地点で下落が続いています。上昇地点は訪日外国人客が見込める観光地のほか、三大都市圏、地方圏ともに再開発が進む都市部とその周辺に限定されています。そのため、地価は二極化しており、相続登記や土地所有権の在り方に関する法制度上の不備もあって、利用ニーズの低下や所有者意識の希薄化を招いています。地域ニーズに対応した広範な利用を可能とする新たな土地再生の仕組み作りが求められているのです。

 

 

 

所有者不明土地法の施工

 

　そこで、不動産流通の取引不全を解消すべく、政府が土地活性化に向けた動きを本格始動させました。その1つが「所有者不明土地法」の前面施工（2019年6月1日）です。所有者不明土地とは「相当な努力が払われたと認められる方法により探索を行っても、なお、その所有者の全部または一部を確知することができない一筆の土地」と定義されています。不動産登記簿を閲覧しても所有者が直ちに判明しない、または判明しても所有者と連絡がつかない土地を意味します。同法の主な特徴は次の3つです。

 

【土地所有者の探索方法の弾力化】

 

　これまでは、個人情報保護法の目的外使用や税情報を知り得る税務職員の守秘義務違反に抵触するおそれがあることなどから、たとえ公共事業目的でも土地所有者情報の閲覧は制限されていました。ところが不正利用防止のための規制がかえって足かせとなり、皮肉にも所有者の特定を困難にしていました。

 

　そこで、本法では行政機関が合法的に照会できるよう規制緩和に踏み切りました。探索のために必要な公的書類の照会範囲を親族までに制限し、戸籍や固定資産課税台帳、住民基本台帳などに記録された土地所有者の探索に有益な情報を事業者が市区町村長に閲覧請求できるようにしました。

 

【行政による土地所有権の取得】

 

　所有者情報へのアクセスが簡便になったとしても、所有者不明土地が皆無になることはありません。東日本大震災では土地所有者の所在が分からず、高台移転事業で土地取得が難航したのは記憶に新しいところです。

 

　そこで、異議を申し立てる権利者がおらず、かつ建築物が存在しない現に利用されていない所有者不明土地に限定し、加えて特定の公益事業の用に供する場合に限り、国や地方公共団体が所有権を取得できるようにしました。これまでの土地収用（権利者の意思に関わらない強制的な土地所有権の取得）を軟化（＝手続きの簡素化）させた格好で、公共利用目的に行政が所有者不明土地を手に入れられるようにしました。円滑な事業実施への一助として、手続きの簡素化が支援となることが大いに期待されます。

 

【事業者による土地利用権の設定】

 

　地域住民の福祉や利便性向上に資する事業であれば、最長10年間の利用権を設定して所有者不明土地を営利目的でも使用できるようにしました。事業主体が公共か民間化を問わず、NPOや自治会、町内会などにも門戸を開き、コンビニエンスストアや家電量販店、ドラッグストアなどの出店を可能にしました。これまでの教育施設や病院、公園、駐車場といった従来の枠組み（公益目的のみ）に縛られず、地域住民のためになる事業であれば幅広く対象にしている点が特徴です。

 

 

 

低未利用土地とは

 

　所有者不明土地のテコ入れに関し、その流れは税制改正にも広がっています。2020年度税制改正大網に所有者不明土地への課税が盛り込まれました。課税庁が自ら尽力しても所有者が見なして固定資産税を課すことができるようにします。税の公平性の観点から、迅速・適正な課税を促そうという狙いです。

 

　併せて、大網には「低未利用土地に係る譲渡所得の特別控除」も盛り込まれました。

低未利用土地とは、周辺地域の利用状況に比べて利用の程度（利用頻度や整備水準、管理状況など）が低い「低利用地」と適正な利用が図られるべき土地であるにも関わらず、長期間にわたって利用されていない「未利用地」を合わせた造語です。所有期間が5年を超える低未利用土地（取引額500万円以下）を譲渡した際、長期譲渡所得から最大100万円を控除する特例が創設されました。地方を中心とした低廉物件の流通および地域の価値向上を目指す考えです。

 

　その他、所有者不明土地対策としては、土地所有権の放棄や相続登記の義務化が議論され始めています。相続登記の申請手続きを簡素化する代わりに、一定期間内に登記（名義変更）しなければ、義務違反者に罰則を設けることも検討しています。法制審議会は今秋までに要網案をまとめるとしています。

 

　今後、死亡者数の増加に伴い、所有者不明土地はさらに増大すると予想されています（所有者不明土地問題研究会）。地価の上昇機運が高まりつつある中、土地の有効活用・適正管理の確保に次なる一手が求められています。

 

 

　2020年2月号からの抜粋なので、その後新たに改正されていると思われます。（KINNZAIより）