1.はじめに

　日本の法律では、不動産に関して「所有権」と「登記」という2つの概念が存在します。これらは同じ人に帰属するのが通常ですが、まれに不一致が生じることがあります。今回は、所有権と登記の不一致が不動産取引に及ぼす影響について解説します。

 

 

2.所有権と登記が一致しない場合

 

（1）不動産の所有権移転時期

　日本の民法においては、物件は当事者の意思表示によって、一方から他方へと移転します。例えば、甲土地を所有しているAが、甲土地をBに譲渡することについてBと合意した場合は、当該合意によってのみ甲土地の所有権はBに移転します。たとえAが登記をBに移さなかったとしても、所有権はBに移転します。このように日本の法制度では、所有権と登記は切り離されているのです。

 

（2）登記の役割

　それでは何のために登記は存在するのかが問題となりますが、これは、不動産の物件変動を第三者に対抗するために必要となります。

　例えば、先ほどの事例で、AがBに甲土地を売った直後にCにも譲渡し、Cが先に登記を備えたとします。そうすると、いくら先にBがAから甲土地を取得したとしても、登記がない以上は、BはCに所有権を主張することができなくなってしまうのです。このように、登記は取引の当事者以外の第三者が出てくる場合に、自己の所有権が完全なものであることを対外的に主張するために必要となるのです。

 

（3）所有権と登記の不一致が生じる具体例

ア、強制執行を免れる目的で、登記を親族の名義に移転する場合

イ、資金提供者の名義で登記を行う場合

ウ、登記を勝手に移された場合

 

 

3.所有権のない登記名義人からの不動産の購入

 

（1）原則論

　たとえ売主（B）に不動産の所有権登記があったとしても、当該売主（B)に不動産の所有権がなければ、当該売主（B)から不動産を購入しても、買主（C)に当該不動産の所有権を取得することはできません。

 

（2）登記名義人が所有者であると信じた場合における所有権取得の法律構成

　このように、登記があるからといって、それを信じただけでは無権利者（B）から不動産の所有権を取得することはできません。しかし、一定の場合には、買主（C)は当該不動産の所有権を取得することができます。

　具体的な要件は、①通謀に基づく虚偽の表示の存在、②第三者（C)が、当該虚偽表示が虚偽表示であることを知らずに、それを前提として取引に入ったことです。

 

 

4.登記名義人が所有者でないと気付いた場合の対処法

 

　一方で、登記名義人（B)に不動産の購入を持ちかけたところ、登記名義人（B)が実は所有者でないことが発覚する場合もあります。その場合、買主（C)としては、どのようにして不動産の所有権を取得すべきでしょうか。企業が不動産を取得する場合にはデューディリジェンスなどが行われることが一般的でしょうから、登記名義の不一致に気付くことが多いといえます。実務的によくあるのは、身内間で所有権と登記の不一致を生じている点がポイントです。このような場合に、わざわざ登記を正しい状態に戻してから取引を行うと、手続きの手間や登録免許税等の費用がかかるため、より簡便な方法で取引ができないかが問題となります。

 

 

 

　三者間の協力が得られる場合は何かしら方法があるようですが、協力が得られない場合は、不動産取引を行わないことがいいようです。

ただ、やむを得ず不動産を取得せざるを得ない場合は、訴訟になるようです。

　今回もKINNZAIから気になる記事を一部抜粋して記載させていただきました。

　色々なご事情から、実際の所有者でない方の名義で登記されていることもあるようです。

 

　不動産のことで何か気になる事がございましたら、ご相談ください。

土地を売りたい・買いたい。リフォームしたいなど、なんなりとお声をかけてください。